財産分与と不動産【税金（譲渡所得税・贈与税）の落とし穴】
財産分与で不動産を分けるとき、税金はかかるの？
離婚に伴う財産分与では、現金だけでなく不動産も分与の対象になります。「財産分与だから贈与じゃないし、税金はかからないはず」と思っている方も多いのですが、実は税金が発生するケースが少なくありません。
富田林市・羽曳野市・河内長野市・太子町・河南町エリアで離婚に伴う不動産の相談をお受けしているフレップ不動産でも、「後から税金が来て驚いた」というご相談をいただくことがあります。
この記事では、財産分与と不動産にまつわる譲渡所得税・贈与税の落とし穴を、わかりやすく整理してご説明します。
財産分与で不動産を渡した側にかかる「譲渡所得税」
財産分与として不動産を相手に譲渡した場合、渡した側（譲渡した側）に譲渡所得税が課税される可能性があります。
譲渡所得税は「売却益（譲渡益）」に対してかかる税金です。財産分与であっても、税務上は「時価で譲渡した」とみなされます。つまり、購入価格よりも今の時価が高ければ、その差額が課税対象になるわけです。
計算のしくみ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得 | 財産分与時の時価 ― 購入価格（取得費）― 譲渡費用 |
| 税率（所有5年以下） | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 税率（所有5年超） | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
| 3,000万円特別控除 | マイホームであれば3,000万円まで控除可能（条件あり） |
マイホームの3,000万円特別控除は、財産分与の場合でも適用可能です。ただし、離婚後に分与する場合は「住んでいた人が譲渡する」という条件を満たす必要があるなど、適用条件の確認が必要です。また、離婚した元配偶者への分与には適用されないことがあるため、税理士への確認を推奨します。
財産分与で不動産を受け取った側にかかる「贈与税」の問題
財産分与は原則として贈与税がかかりません。民法上の財産分与として適正な範囲であれば、受け取った側に贈与税は課税されないとされています。
しかし、以下のようなケースでは贈与税が課税される可能性があります。
落とし穴①：分与の額が多すぎる場合
財産分与の割合が「婚姻中に形成した財産の1/2」を大幅に超える場合、超過分は贈与とみなされ贈与税の対象になります。たとえば、夫名義の財産のほとんどを妻に渡した場合などが該当します。
落とし穴②：離婚を仮装した贈与と判断された場合
税務署から「実際には財産分与ではなく贈与目的の離婚だ」と判断されるケースがあります。特に、財産分与の直後に再婚するなど、節税目的と判断される事情がある場合は注意が必要です。
落とし穴③：離婚前に財産分与した場合（贈与税が課税）
離婚成立前に財産を移転すると、財産分与ではなく贈与とみなされます。たとえ離婚協議中であっても、法律上はまだ夫婦であるため、不動産の名義変更や現金の移転は贈与税の対象になります。
このため、財産分与による名義変更は必ず離婚成立後に行うことが鉄則です。
不動産取得税・登録免許税にも注意
財産分与で不動産の名義変更を行う際には、譲渡所得税・贈与税以外にも費用がかかります。
| 税目 | 税率・概要 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の2%（財産分与による所有権移転） |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（ただし財産分与の場合は非課税になるケースもあり） |
不動産取得税は、財産分与が「清算的財産分与」（婚姻中の財産の分割）と認められる場合は非課税になることがあります。ただし、判断は都道府県税事務所によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。
売却することで税負担を軽減できる場合も
財産分与で不動産をそのまま渡すよりも、売却して現金を分ける方が税負担を軽減できるケースがあります。特にマイホームの3,000万円特別控除を利用すれば、売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得税はゼロになります。
また、売却により不動産のトラブル（名義・ローン残債）をすっきり清算できるメリットもあります。富田林市・羽曳野市・河内長野市エリアでは、適切な価格設定で早期売却が可能なケースも多くあります。
専門家への相談を早めに
財産分与と不動産の税金問題は、状況によって大きく変わります。一般論では判断できないケースも多く、税理士・弁護士・不動産会社の連携が不可欠です。
フレップ不動産では、離婚に伴う不動産の売却・財産分与に関するご相談を秘密厳守でお受けしています。税理士・弁護士との連携も可能ですので、まずはお気軽にご連絡ください。
参考文献
・国税庁「離婚して財産をもらったとき」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm
・国税庁「マイホームを売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
・総務省「不動産取得税」https://www.soumu.go.jp/
