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実家をどうするか：「売る」か「貸す」か悩んでいませんか？

親が施設に入ったり、相続で実家が手に入ったりしたとき、「売ろうか、それとも貸そうか」と迷う方はとても多いです。どちらが正解かは、実家の状態・家族の状況・将来の計画によって変わります。一般的な話だけでなく、あなたの状況に合った判断基準を知ることが大切です。

この記事では、「売る」と「貸す」それぞれのメリット・デメリット、そして税金の違いをわかりやすく解説します。最終的な判断のヒントにしてください。

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「売る」場合のメリット・デメリット

実家を売却する最大のメリットは、まとまった資金が一度に手に入ることです。老後の生活資金・住み替えの頭金・相続税の支払いなど、さまざまな用途に活用できます。

また、売却することで固定資産税・火災保険・修繕費などの維持コストがすべてなくなります。管理の手間から解放され、精神的にも楽になる方が多いです。

デメリットとしては、一度売ったら取り戻せないという点が挙げられます。「やっぱり手元に置いておきたかった」と後悔しないよう、慎重な判断が必要です。また、売却額が期待より低い場合もあります。

「貸す」場合のメリット・デメリット

実家を賃貸に出すメリットは、毎月安定した家賃収入が得られることです。将来また使うかもしれないという場合も、所有権を手放さずに収益を得られるため、選択肢を残せる点が魅力です。

一方、デメリットも少なくありません。入居者が決まらない「空室リスク」、家賃の滞納リスク、退去時の原状回復トラブル、建物の老朽化対応など、オーナーとしての責任が伴います。また、一度賃貸に出すと「正当事由」がなければ退去させることが難しく、売りたいと思ったときにすぐ売れない場合があります。

税金の違い：売ると貸すでこんなに変わる

売る場合と貸す場合では、かかる税金の種類がまったく異なります。ここでは主要な税金の違いを整理します。

【売る場合】譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。税率は所有期間によって異なり、所有5年超（長期譲渡）は約20%、5年以下（短期譲渡）は約40%です。ただし、自宅の売却であれば「3,000万円特別控除」の特例が使える場合があります。相続した実家の場合は適用条件を確認してください。

【貸す場合】不動産所得税
家賃収入は「不動産所得」として毎年確定申告が必要です。税率は給与などの他の所得と合算した累進課税が適用されるため、収入が多いほど税負担が重くなります。固定資産税・修繕費・管理費などは経費として差し引けます。

【貸す場合の注意点】住宅ローン控除
もし自宅でローンが残っていて賃貸に出す場合、原則として住宅ローン控除は適用できなくなります。これは見落としやすいポイントなので要注意です。

相続した実家を売る場合の税金優遇：3つの特例

相続した実家を売る場合、通常の売却よりも有利な特例が複数あります。代表的なものを3つ紹介します。

① 相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家（区分所有建物を除く）を相続し、一定要件を満たして売却すると、3,000万円まで譲渡所得から控除できます。2027年12月まで期限が延長されています。

② 取得費加算の特例
相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が少なくなり、節税効果があります。

③ 小規模宅地等の特例（相続税）
こちらは売却時ではなく相続時の特例ですが、被相続人の自宅（特定居住用宅地等）として330平方メートルまでを80%減額できます。この特例を使うと評価額が下がり、相続税を大幅に節約できます。

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どちらを選ぶか：判断のポイントまとめ

「売る」か「貸す」かを決めるうえで、以下のポイントを確認してみてください。

売却が向いているケース
・将来的に使う予定がない
・管理の手間をかけたくない
・まとまった資金が必要
・相続税の納税資金が必要
・複数の相続人がいて早く清算したい

賃貸が向いているケース
・将来自分や子供が住む可能性がある
・家賃収入を老後の資金にしたい
・売却よりも高い収益を期待できる立地にある
・感情的に手放したくない思い入れがある

判断が難しい場合は、まず査定を受けて「売ったらいくらになるか」を数字で確認することをお勧めします。実際の価格を知ることで、賃貸との比較がしやすくなります。

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まとめ：フレップ不動産に相談してみてください

実家の「売る・貸す」問題に正解はありません。大切なのは、あなたの状況に合った選択をすることです。税金の優遇措置や市場の状況を踏まえて、専門家のアドバイスを参考にしながら判断しましょう。

フレップ不動産は富田林市・羽曳野市・河内長野市・藤井寺市など南河内エリア全般の不動産売却・活用に精通しています。「まずは話だけ聞きたい」という段階でもお気軽にご相談ください。

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参考文献

• 国税庁：相続財産である家屋を売ったときの特例（空き家の特例）
• 国税庁：マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
• 国税庁：小規模宅地等の特例