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「いくらのローンを組めるか」より「いくらなら無理なく返せるか」

住宅購入を考えるとき、多くの方が最初に気にするのは「いくらまでローンを組めるか」です。銀行の審査では年収の5〜8倍程度まで借りられることもありますが、銀行で借りられる上限と、実際に毎月無理なく返せる金額は大きく異なります。

この記事では、住宅購入前に必ず確認しておきたい「返済比率」の考え方と、家計診断の視点から見た住宅購入の注意点をお伝えします。

返済比率とは何か

返済比率とは、毎月の手取り収入（または年収）に対して、住宅ローンの返済額がどのくらいの割合を占めるかを示す指標です。

計算式：返済比率（%）＝年間ローン返済額 ÷ 年収 × 100

金融機関では一般的に「年収の35%以内」を審査の基準にしていることが多いですが、これはあくまで「貸せる上限」の目安です。実際の生活費・教育費・老後資金などを考えると、手取り月収の25%以内に抑えることが理想的と言われています。

※上記はあくまでも目安です。金利・返済期間・頭金の有無によって変わります。

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家計診断で確認すべき5つのポイント

住宅ローンを組む前に、家計全体を見渡す「家計診断」を行うことをおすすめします。以下の5点を確認してみてください。

①毎月の固定支出の把握：家賃・水道光熱費・通信費・保険料・車の維持費など、毎月必ず出ていくお金を正確に把握します。「普段なんとなく家計を管理している」という方は、1〜2ヶ月分の支出を記録してみましょう。

②教育費の将来予測：子どもの進学ルートによって教育費は大きく変わります。全員公立なのか、私立も視野に入れるのか、習い事・塾代は毎月どのくらいかかるか、事前に試算しておきましょう。

③緊急予備資金の確保：住宅を購入した後も、修繕費・医療費・車の買い替えなど突発的な出費が発生します。生活費の3〜6ヶ月分の緊急予備資金を手元に残した上で、購入時の頭金や諸費用を用意するのが理想です。

④老後資金の計画：住宅ローンの返済が終わる頃、老後の生活費はどう確保するかを考えておく必要があります。iDeCoや積立NISAなど、住宅購入と並行して積み立てを維持できるかも確認ポイントです。

⑤変動金利のリスク：変動金利は現在低水準ですが、今後の金利上昇によって返済額が増える可能性があります。金利が1%上がったら毎月何円増えるか、増えた際の家庭への影響はどの程度か、シミュレーションしておきましょう。

「今の家賃＋αで買える」は要注意

「今の家賃が8万円だから、ローン返済が8万円でも変わらない」という考え方は危険です。

持ち家になると、家賃には含まれていた修繕・管理費用を自分で賄う必要があります。固定資産税（年10〜30万円程度）・火災保険・外壁や屋根の修繕費（10〜20年ごとに数十万〜百万円規模）なども発生します。

「ローン返済額＝住居費」ではなく、これらの維持管理費用も含めて月々の住居費を試算することが大切です。

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住宅購入に使える補助金・制度を見逃さないで

家計に余裕を生み出すために、住宅購入時に活用できる補助金・税制優遇も確認しておきましょう。

住宅ローン控除（減税）：一定条件を満たす住宅を購入・取得した場合、所得税から最長13年間にわたってローン残高の0.7%が控除されます。年収や物件の条件によって控除額が変わるため、事前に試算しておくと購入後の家計計画が立てやすくなります。

すまい給付金・こどもエコすまい支援事業：国や自治体が設ける補助制度は時期によって内容が変わります。購入を検討する時点で、最新の補助金情報を確認することをおすすめします。

各市町の補助金：富田林市・羽曳野市・河内長野市・太子町・河南町・藤井寺市では、移住促進や子育て世帯向けの独自補助制度を設けていることがあります。市のホームページや窓口で最新情報を確認してみてください。

これらの制度をうまく活用することで、実質的な住居費を抑えられる場合があります。不動産会社に相談する際にも、「使える補助金があるか」を聞いてみることをおすすめします。

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参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者実態調査」、金融庁「資産形成」関連資料