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固定資産税って、どうやって決まるの？

「毎年固定資産税の通知が来るけど、この金額はどうやって決まっているんだろう？」と疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。

固定資産税は土地や建物を所有しているだけで毎年かかる税金です。売却を検討するときにも、買い替えを考えるときにも、固定資産税の仕組みを知っておくことは重要です。

今回は、富田林市・羽曳野市・藤井寺市の3市を例に、固定資産税の評価のされ方と、地域ごとに金額が変わる理由をわかりやすく解説します。

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固定資産税の基本的な計算の仕組み

固定資産税は次の計算式で求められます。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）

「課税標準額」とは、固定資産税評価額をもとに算出された金額です。土地の場合は住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地は評価額の1/6、一般住宅用地は1/3）が適用されるため、実際の市場価格よりも大幅に低い金額が課税対象になります。

固定資産税評価額は、国土交通省が公表する地価公示価格のおおむね70%が目安とされています。ただし、これはあくまで目安であり、実際の評価は各市区町村が3年ごとに行う「評価替え」によって決定されます。

富田林市・羽曳野市・藤井寺市の地価と評価の傾向

固定資産税評価額は地価に連動するため、地価が高いエリアほど固定資産税も高くなります。3市の地価傾向を比較してみましょう。

同じ広さの土地でも、藤井寺市と富田林市では固定資産税の金額に差が出ることがあります。住み替えや購入を検討する際は、物件価格だけでなく毎年の固定資産税額も確認することが大切です。

建物の固定資産税評価はどう決まる？

土地だけでなく、建物にも固定資産税がかかります。建物の評価額は再建築価格（同じ建物を今建てたらいくらかかるか）をベースに、築年数による減価を加味して算出されます。

木造住宅の場合、一般的に築20〜25年程度で評価額が最低限度（評価額の20%程度）まで下がります。つまり、古い建物ほど固定資産税の建物部分は低くなる傾向があります。

ただし、リフォームをすると再評価されて固定資産税が上がる場合があります。特に増築・設備の大幅な改修は評価に影響することがあるため、リフォーム前に確認しておくと安心です。

空き家になると固定資産税が最大6倍になる

家が建っている土地には「住宅用地の軽減措置」が適用されますが、「特定空家」に指定されるとこの軽減措置が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。この「特定空家」は倒壊の危険など周囲に悪影響を及ぼしていると判断された場合に指定され、命令、行政代執行といった重い措置が取られる場合もあります。空き家には固定資産税のみならず、様々な問題が発生することがあります。

富田林市・羽曳野市・藤井寺市でも、相続などで受け取った実家を空き家のまま放置しているケースが増えています。固定資産税の大幅増加や様々な問題を防ぐためにも、空き家は早めに売却や活用の方向性を決めることが重要です。

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固定資産税の評価額を確認する方法

自分の土地・建物の固定資産税評価額を確認したい場合は、以下の方法があります。

① 固定資産税の納税通知書を確認する：毎年4〜6月頃に各市から送られてくる納税通知書に、課税標準額と評価額が記載されています。

② 固定資産評価証明書を取得する：各市の市民税課（または資産税課）の窓口で取得できます。不動産売買や相続手続きの際に必要になることがあります。

③ 縦覧制度を利用する：毎年4〜5月の縦覧期間中に、自分の固定資産の評価額と近隣物件の評価額を比較確認できます。評価に疑問がある場合は、この期間に市へ問い合わせることができます。

売却前に固定資産税を確認しておく理由

不動産を売却する際、固定資産税は売主と買主の間で日割り精算されるのが一般的です。売却の年の固定資産税を事前に把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

また、固定資産税評価額は不動産の価値の目安にもなります。「実際の売却価格が固定資産税評価額とどの程度乖離しているか」を不動産会社に確認することで、適切な売り出し価格の参考にもなります。

富田林市・羽曳野市・藤井寺市での不動産売却をお考えの方は、固定資産税の確認も含めてフレップ不動産にご相談ください。地域の実情に合わせたアドバイスをお伝えします。

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参考：総務省「固定資産税制度の概要」、国土交通省「地価公示」、富田林市・羽曳野市・藤井寺市各市の固定資産税に関する案内